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全国库存压力 三四线城市最“忧”

2020-11-17 15:56:32 来源:嘉嘉网

  相比2013年,各大市场研究机构对2014年中国房地产市场的预测开始持谨慎态度,即对2014年盲目看涨的声音和观点日渐减少,各类研究机构的谨慎态度更加符合市场预期。

  ■中国房地产报记者 徐妍 北京(楼盘)报道

  今年两会开幕期间,全国政协委员、住建部副部长齐骥透露,库存量高于月销售量12~15倍,高于1年~1年半销售量的,就可称为高库存。

  中原集团研究中心、上海(楼盘)易居房地产研究院等多家研究机构的最新研报显示,就全国主要城市的供应和库存情况看,近期部分城市的表现是楼市进一步分化的结果:一是市场存量大,库存有压力的城市风险较大;二是前期房价上涨过快,目前及未来新增供应较为集中的区域更须引起警惕。

  三四线城市库存堪忧

  “若按最近6个月的平均销售面积计算各城市的存量消化周期,各类城市近期都呈现逐步增加的趋势。三四线城市供大于求,存量压力大,其中青岛(楼盘)、福州(楼盘)等地可售面积消化周期已超过12个月。”中原集团研究中心高级经理张海清表示,根据国家统计局发布的数据,2013年末全国商品房待售面积49295万平方米。2012及2013年全国住宅待售面积增幅逼近40%,远远超出住宅的销售增速。从全国市场看,存量压力确实正在增大,中原集团研究中心统计了16个城市的可售量,除四大一线城市当前存量低于一年前外,其余城市的当前存量均比2012年末水平高。(见全国16个主要城市存量消化周期对比图)

  张海清表示,从报告研究结果看,各类城市近期都呈逐步增加趋势,其中一线城市较一年前增幅较小,三四线城市增幅最大。

  此外,这一结论与对市场的直观认识也比较相符,即一线城市整体供不应求,存量压力小;三四线城市供大于求,存量压力大,其中最严重的青岛、福州等地的可售面积消化周期已超过12个月。

  从市场供应角度看,三四线城市的库存压力最为严重。中原集团研究中心分析对比了全国40个主要城市最近5年(2009~2013年前11个月)的住宅用地供应可建面积与住宅销售量发现,城市间供求关系存在显著差异:一线城市最近5年中普遍存在含住用地(纯住宅用地与商住用地,下同)供应不足的情况,5年累计供地销售比仅为81%;二线及三四线城市则出现土地供应过剩现象,且均明显高于100%。若分时间段分析,二线城市2010年的土地供应已达峰值,大幅供地超过当年住宅销售面积;三四线城市的土地供应则在2011年达到峰值。

  张海清认为,2010年后,二线城市及三四线城市中,每年都保持着土地供应大于住宅销售的水平,这意味着以上城市可供开发建设的土地总量每年都在持续增加。二线城市中的大连(楼盘)、武汉(楼盘)和三四线城市中的唐山(楼盘)、哈尔滨(楼盘)、昆明(楼盘)、贵阳、长春(楼盘)等地也均存在严重的土地可售面积过量的问题。

  楼市分化加剧

  上海易居房地产研究院3月5日发布的《2月份典型城市新建商品住宅成交报告》指出,2月份30个典型城市的新建商品住宅成交面积为933万平方米,环比减少34.0%,同比增长1.3%。受春节假期效应、看跌情绪、收紧的信贷环境等多重因素影响,成交量已达到近12个月的最低水平。30个城市中,有26个城市的成交量出现了环比下跌;2月份15个二线城市新建商品住宅成交面积为577万平方米,环比减少36.5%,同比增长10.9%。自2013年11月份行情冲到阶段性高点后,近3个月的成交量均已出现明显下滑。

  值得关注的是,二线城市成交量几乎“全军覆没”,且均出现了环比下跌的态势。其中跌幅排名前3的城市分别为南昌(楼盘)、杭州(楼盘)和兰州(楼盘),跌幅分别达到79.2%、57.0%和49.1%。

  市场分析认为,南昌之所以暴跌,原因在于相比1月份,其2月份市场供应相对低迷,进而牵制了市场成交。而杭州却已明显受到了看跌情绪的影响,部分置业者延缓了入市脚步。

  此外,三线城市成交亦有所弱化。2月份11个三线城市新建商品住宅成交面积为218万平方米,环比减少22.7%,同比增长8.0%。而三线城市成交也呈疲软态势,2月份成交量为近12个月的最低水平。

  “相比2013年,各大市场研究机构对2014年中国房地产市场的预测开始持谨慎态度,即对2014年盲目看涨的声音和观点日渐减少,各类研究机构的谨慎态度不仅更加符合市场预期,也代表了目前市场的主流观点。”严跃进进一步分析指出。


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